O 'Solo Criado' na Jurisprudência

 

• TJSC - Apelacao Civel: AC 113886 SC 2003.011388-6

Relator(a): Luiz Cézar Medeiros, Julgamento: 09/12/2003

"Constitui solo criado toda edificação efetuada por particular que ultrapasse o coeficiente de parcelamento do solo previsto na legislação municipal disciplinadora do zoneamento urbano. O direito de construir não é absoluto, estando limitado pelo direito de vizinhança e pelos regulamentos editados pelo Poder Público (CC, art. 572). Ipso facto, o solo criado não desvincula o direito de edificar do direito de propriedade, pois é apenas uma limitação de natureza administrativa imposta pelo município como conseqüência de seu dever de organizar o aglomeramento da população e o ordenamento territorial nos centros urbanos (CF/88, art. 30, VIII). A remuneração exigida do interessado como condição para a criação de solo possui natureza indenizatória, motivo pelo qual o solo criado não é um instrumento de arrecadação de fundos, mas meio de disciplina do ordenamento territorial nas cidades, de modo a dotar a Administração municipal dos recursos necessários à implementação dos serviços básicos para suportar o aumento populacional" (ACMS n. , Des. Eder Graf).

 

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• STF - RECURSO EXTRAORDINÁRIO: RE 226942 SC

Relator(a): Min. MENEZES DIREITO; Julgamento: 21/10/2008; Publicação: DJe-089 DIVULG 14-05-2009 PUBLIC 15-05-2009 EMENT VOL-02360-04 PP-00643

Ementa: ....Não é tributo a chamada parcela do solo criado que representa remuneração ao Município pela utilização de área além do limite da área de edificação. Trata-se de forma de compensação financeira pelo ônus causado em decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana.

 

Qual a natureza jurídica da parcela de solo criado?, Elisa Maria Rudge Ramos (Informativo STF 525, outubro 2008)

 

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• STF - RECURSO EXTRAORDINÁRIO: RE 387047 S

  Relator(a): Min. EROS GRAU; Julgamento: 06/03/2008; Órgão Julgador: Tribunal Pleno; Publicação: DJe-078 DIVULG 30-04-2008 PUBLIC 02-05-2008 EMENT VOL-02317-04 PP-00799 RTJ VOL-00204-03 PP-01314LEXSTF v. 30, n. 355, 2008, p. 263-287

  Ementa

  1. SOLO CRIADO Solo criado é o solo artificialmente criado pelo homem [sobre ou sob o solo natural], resultado da construção praticada em volume superior ao permitido nos limites de um coeficiente único de aproveitamento.

  2. OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CRIAR SOLO. PRESTAÇÃO DE DAR CUJA SATISFAÇÃO AFASTA OBSTÁCULO AO EXERCÍCIO, POR QUEM A PRESTA, DE DETERMINADA FACULDADE. ATO NECESSÁRIO. ÔNUS. Não há, na hipótese, obrigação. Não se trata de tributo. Não se trata de imposto. Faculdade atribuível ao proprietário de imóvel, mercê da qual se lhe permite o exercício do direito de construir acima do coeficiente único de aproveitamento adotado em determinada área, desde que satisfeita prestação de dar que consubstancia ônus. Onde não há obrigação não pode haver tributo. Distinção entre ônus, dever e obrigação e entre ato devido e ato necessário.

  3. ÔNUS DO PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL URBANO. Instrumento próprio à política de desenvolvimento urbano, cuja execução incumbe ao Poder Público municipal, nos termos do disposto no artigo 182 da Constituição do Brasil. Instrumento voltado à correção de distorções que o crescimento urbano desordenado acarreta, à promoção do pleno desenvolvimento das funções da cidade e a dar concreção ao princípio da função social da propriedade [art. 170, III da CB].

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• STF - RECURSO EXTRAORDINÁRIO: RE 509422 SC

  Relator(a): Min. CARLOS BRITTO; Julgamento: 23/03/2010; Publicação: DJe-069 DIVULG 19/04/2010 PUBLIC 20/04/2010

   

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• STF - AGRAVO DE INSTRUMENTO: AI 644368

  Relator(a): Min. JOAQUIM BARBOSA; Julgamento: 05/11/2010. Publicação: DJe-221 DIVULG 17/11/2010 PUBLIC 18/11/2010

Decisão:...'Constitui solo criado toda edificação efetuada por particular que ultrapasse o coeficiente de parcelamento do solo previsto na legislação municipal disciplinadora do zoneamento urbano.O direito de construir não é absoluto, estando limitado pelo direito de vizinhança e pelos regulamentos editados pelo Poder Público (CC, art. 572). Ipso facto, o solo criado não desvincula o direito de edificar do direito de propriedade, pois é apenas uma limitação de natureza administrativa imposta pelo município como conseqüência de seu dever de organizar o aglomeramento da população e o ordenamento territorial nos centros urbanos (CF/88, art.30, VIII).A remuneração exigida do interessado como condição para a criação do solo possui natureza indenizatória, motivo pelo qual o solo criado não é um instrumento de arrecadação de fundos, mas meio de disciplina do ordenamento territorial nas cidades, de modo a dotar a Administração municipal dos recursos necessários à implementação dos serviços básicos para suportar o aumento populacional'(ACMS n. , Des. Eder Graf) "Alega a parte ora agravante vulneração do direito de propriedade (CF, art. 5º, XXII). Assevera que "(...) o município está a exigir exação tributária não contida no artigo 156 da Constituição, nem compreendida nas hipóteses que autorizariam a instituição de taxas pelo exercício do poder de polícia ou pela prestação de serviços" (fls. 56).Sem razão a agravante, pois o acórdão recorrido não diverge da orientação jurisprudencial desta Corte sobre o tema.Este Tribunal, em sessão plenária, firmou entendimento segundo o qual o instituto do solo criado não tem natureza tributária.....

Estatuto da Cidade e o solo criado

• SOLO CRIADO, Caio Márcio Ebhart

O instituto do Solo Criado foi introduzido em nosso ordenamento jurídico através do Estatuto da Cidade (Lei Federal n. 10.257/2001). Dito instituto está inserido no artigo 4º - dentre os mecanismos de política urbana-, inciso V, que trata dos instrumentos jurídicos e políticos, sob a alínea "n" – outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso.

Segundo a melhor doutrina, o Solo Criado pode ser definido como “toda a área edificável além do coeficiente único de aproveitamento do lote, legalmente fixado para o local”. Em outras palavras: será sempre um acréscimo ao direito de construir além do coeficiente básico de aproveitamento estabelecido pela lei; acima desse coeficiente, portanto, até o limite que as normas edilícias admitirem, o proprietário não terá o direito originário de construir, mas poderá adquiri-lo do Município, conforme as condições gerais que a lei local dispuser para a respectiva zona.........

PARTE I e PARTE II (Final)

• O Estatuto da Cidade e o solo criado, Augusto Nasser Borges

O Estatuto da Cidade, Lei 10.257 de 10 de julho de 2001, e o solo criado, artigos 28 ao 31 do referido diploma, são os temas abordados no presente estudo. Serão analisados os princípios que informam o Estatuto da Cidade e seus instrumentos de política urbanística, destacando-se, entre eles, o instituto do solo criado, que receberá maior atenção.

O direito urbanístico vem, cada vez mais, assumindo grande relevância no cenário jurídico moderno. Neste segmento, o Estatuto da Cidade desempenha papel delineador de relevante questão constitucional: a propriedade e sua conformação social.

 

• O solo criado em Porto Alegre : a adoção e a aplicação do instrumento jurídico-urbanístico, Andrea Teichmann Vizzotto (2008)

O trabalho refere-se à legislação do instrumento de planejamento e gestão urbanísticos da outorga onerosa do direito de construir, mais precisamente do direito de criação de solo, ou “solo criado” na cidade de Porto Alegre. Nesse contexto de análise, com o estudo dos casos práticos, tendo a Carta do Embu como documento histórico de introdução do solo criado no Brasil, foi analisado se houve o distanciamento conceitual das idéias ali defendidas e quais os efeitos dessa particularidade da legislação de Porto Alegre quer quanto aos impactos urbanísticos, quer quanto ao exercício do direito de propriedade privada.

 

• O plano invisível: O novo e desconhecido Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, Andréa Albuquerque Garcia Redondo

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Muito se fala pouco se entende

O conceito de solo criado passa pelo direito de propriedade e de nesta construir. Esse direito causou ao longo de décadas uma concentração desordenada da população brasileira em franco crescimento obrigando-nos a criar regras que definissem esta expansão populacional e ordenasse as construções principalmente as verticalizadas(edifícios) buscando definir zoneamentos dentro de uma cidade e assim caracterizar o que ali pode ou não ser construído e de que forma, assim como os equipamentos necessários em termos de serviços oferecidos a população. Surgiu assim através da Cosntituição Brasileira de 1988 (art.182 e 183) os Planos diretores Municipais obrigatórios para cidades com mais de 20 mil habitantes e responsáveis por ordenar as cidades buscando o desenvolvimento destas de forma ordenada.

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Resumindo, o solo Criado é um índice construtivo diretamente proporcional ás dimensões do imóvel, negociado entre poder privado e público que autoriza a construção acima dos limites estabelecidos no Plano Diretor das cidades com o objetivo de incentivar e regularizar o desenvolvimento urbano por zoneamento.

O “solo criado”

 

Em setembro de 1975, o instituto do Solo Criado foi proposto publicamente por técnicos do Centro de Estudos e Pesquisas em Administração Municipal - CEPAM, órgão vinculado na época à Secretaria do Interior do Estado de São Paulo (O Solo Criado, CEPAM, 1975, 20 pp.), sendo que o debate teórico e conceitual sobre o instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) teve seu ponto culminante na chamada Carta de Embu, documento originado na cidade de Embu, no mês de dezembro de 1976, onde foi realizado o seminário e onde a carta foi aprovada (Solo Criado/Carta de Embu (diversos autores), CEPAM – Fundação Prefeito Faria Lima, 1977).

 

• Considerações introdutórias ao instituto do solo criado, Joao Aurino Mendez Brito

O artigo trata da polemica separação entre o direito de propriedade do solo e o direito de construir em quanto pressuposto necessário a institucionalização do direito de criar solo, e ainda das novas dimensões do direito de propriedade.

 

• O Solo Criado como instrumento da reforma urbana: Uma avaliação do seu impacto na dinâmica urbana, Luiz César de Queiroz Ribeiro e Adauto Cardoso

 

• Solo criado e a disciplina urbanística da propriedade, Adriano Daleffe

 

SUMÁRIO: 1.Introdução. 2. Pressupostos metodológicos. 3. A “questão solo criado”. 4. A propriedade privada urbana. 5. A função social da propriedade. 6. O regime do solo criado. 7. Transferibilidade do direito de criar solo. 8. Conclusão.

• Solo criado: aspectos jurídicos do direito de propriedade e do direito a edificar, Marcelo Ferreria Costa. Revista Dos Tribunais; Sao Paulo, v.785, p.73-86, mar., 2001.

• Solo criado: Um instituto controverso, Gabriela Maia Rebouças

 

SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Histórico. 3. Conceito e caracterização. 4. Solo Criado e repercussões no planejamento e funcionamento urbanos. 5. Solo Criado e repercussões no mundo imobiliário. 6. Aspectos jurídicos controversos. 7. Crítica ao instituto. 8. Bibliografia.

 

• Limitações Inconstitucionais ao direito de construir. Solo Criado?, Plínio Gustavo Prado Garcia, Diário das Leis - Boletim do Direito Imobiliário - 1º. Decêndio, Maio/2002 - Ano XXIII, nº 13, p. 11

http://www.diariodasleis.com.br/produto/bdi.php

Neste artigo, Plínio Gustavo Prado Garcia apresenta seus argumentos a favor de proprietários e incorporadores, para que possam edificar em seus terrenos urbanos sem terem de pagar à Municipalidade por esse direito. O ponto central da questão se relaciona com os denominados "CEPACS", exigidos nas chamadas "operações urbanas". No entendimento do autor, esses proprietários e incorporadores podem livrar-se dessa exigência, por meio de medida judicial cabível. E buscar ressarcimento pelos valores pagos

 

• PLANO DIRETOR E A PROPOSTA DE SOLO CRIADO EM BELO HORIZONTE, Sérgio de Azevedo e Virgínia Rermõ dos Mares Guia

Resumo
São evidentes a importância e a necessidade da atuação do Poder Público Municipal para a definição de uma política urbana que promova melhor utilização do espaço urbano e maior controle sobre a especulação imobiliária em Belo Horizonte. Marcados quase sempre pela rigidez e elaborados sem considerar os agentes e os processos que atuam na produção da cidade, esses instrumentos normativos acabaram, muitas vezes, por dar origem a efeitos perversos, contrários aos pretendidos, e/ou por estimular a existência de uma cidade clandestina, contraposta e muito maior que a cidade legal, que se estende ao território de vários municípios da Região Metropolitana. Tendo como base a função social da propriedade, estes instrumentos permitiriam ao Poder Público intervir sobre elementos cruciais do processo de estruturação urbana, garantindo a prevalência do interesse coletivo particular e relativizando o peso da Lei de Uso e Ocupação do Solo, que acabava por representar uma camisa-de-força sobre a cidade. Dotado de forte potencial enquanto mecanismo de correção de desigualdades e privilégios consolidados pelo processo de ocupação do solo nas cidades, o solo criado constitui, sem dúvida, o mais polêmico dos novos instrumentos de política urbana recém-estabelecidos por diversas Leis Orgânicas e Planos Diretores Municipais. Embora o potencial tributarista do solo criado possa ser questionado, considera-se que este instrumento possui considerável potencial enquanto promotor de uma melhor estruturação da cidade, estimulando seu crescimento, de modo a potencializar os investimentos já realizados pelo Setor Público em infra-estrutura, e recuperando para a coletividade parte da valorização imobiliária decorrente destes investimentos.

Outros aspetos do direito de construir

TOMBAMENTO E DIREITO DE CONSTRUIR, AUDREY GASPARINI, Ed. Forum, 2005, 112 pp.

 

O tombamento é uma das formas de intervenção estatal na propriedade que mais limita a fruição do próprio direito de propriedade, mitigando, inclusive, o direito de construir. Esta obra procura mostrar ao leitor que é possível garantir as prerrogativas do proprietário transferindo-se o direito de construir e, ao mesmo tempo, garantir a preservação do patrimônio histórico.
A partir da análise dos instrumentos urbanísticos do tombamento e da transferência do direito de construir, que passaram a interagir após o advento do Estatuto da Cidade, a autora demonstra que sua utilização conjunta pode causar impasses que, se não forem previamente dimensionados e solucionados, implicarão na existência de propriedades que não cumprem sua função social. ''

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Algumas linhas sobre o direito de construir na jurisprudência do STF, Mateus Piva Adami

Este paper de conclusão pretende analisar mais profundamente o direito de construir em casos pontuais da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, como uma extensão do trabalho feito pelo grupo da Escola de Formação da Sociedade Brasileira de Direito Público, que analisou de forma mais ampla o poder de polícia e seu entendimento pelo STF.

Para tanto, é usada a mesma metodologia adotada pelo grupo. Partese, a princípio, de três decisões, escolhidas por serem mais completas e apresentarem os elementos necessários para proceder com a análise do direito de construir – tanto na ratio da decisão, quanto nas discussões paralelas ao caso concreto. Não faz parte do objetivo do trabalho apresentar larga explanação doutrinária sobre os institutos tratados (desapropriação, sua forma indireta, a limitação administrativa à propriedade), mas sim chegar ao fundamento das restrições aplicadas ao particular nos casos escolhidos.

Neste trabalho, a jurisprudência será usada como fonte primária de pesquisa, e não subsidiariamente, como simples fonte de exemplos. A doutrina terá o papel de fornecer o balizamento do trabalho, como, por exemplo, esclarecer o significado de certos termos jurídicos.

 

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Declaração de utilidade pública e o direito de construir, Maria Lindáuria de Lima Nascimento

SUMÁRIO:

1. Desapropriação: considerações preliminares.
2. Requisitos constitucionais. Indenização Prévia.
3. Preço Justo.
4. Declaração de Utilidade Pública.
5. Declaração de Utilidade e o Direito de Construir.
6. Referencial Bibliográfico.

Estatuto da Cidade e direito de construir

Reflexos do Estatuto da Cidade no direito de construir, Suely Mara Vaz Guimarães de Araújo

 

ÍNDICE

1 - O direito de propriedade, o direito de construir e a lei civil: breves notas;

2 - O direito de construir e a Carta de 1988;

3 - O direito de construir e o Estatuto da Cidade;

3.1 - Comentários iniciais;

3.2 - A edificação compulsória (arts. 5º e 6º da Lei 10.257/01);

3.3 - O direito de superfície (arts. 21 a 24 da Lei 10.257/01);

3.4 - A outorga onerosa do direito de construir (arts. 28 a 31 da Lei 10.257/01);

3.5 - A transferência do direito de construir (art. 35 da Lei 10.257/01);

4 - Comentários finais;

5 – Notas de Referência.

 

Leer

Propriedade imobiliária e direito de construir

 

 

• Direito de propriedade e direito de construir, Márcia Walquiria Batista dos Santos

 

Sumário:  I – Introdução; II – Urbanística e urbanização: Noções; III – Origem e evolução da propriedade e do direito de propriedade; IV – relações entre o direito de propriedade e o direito de construir; V – Conclusão

 

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• A propriedade imobiliária e o direito de construir, Camila Simoni Junqueira

O presente artigo pretende questionar se é possível, com fundamento no ordenamento jurídico brasileiro vigente, considerar o direito de construir um mero corolário do direito de propriedade, conforme apregoa a legislação civilista. Para isto, aborda historicamente a evolução do conceito da propriedade imobiliária, desde a propriedade romana até a adoção do conceito da função social da propriedade. Traz, ainda, breves reflexões sobre os instrumentos relativos à política urbana que ingressaram em nosso ordenamento através da Constituição da República de 1988 e foram regulamentados pela Lei Federal nº 10.257/2001, o Estatuto da Cidade. Dentre estes instrumentos, destaca aqueles que expressamente separam o direito de construir do direito de propriedade imobiliária: a outorga onerosa do direito de construir, a transferência do direito de construir e o direito de superfície.

Sumário: Introdução- 1. A propriedade imobiliária: evolução do instituto- 2. Legislação urbanística brasileira: histórico- 3. Competências constitucionais em matéria urbanística- 4. A outorga de edificabilidade à propriedade imobiliária- 5. Dos instrumentos urbanísticos: o direito de construir apartado da propriedade imobiliária urbana- 5.1 Da outorga onerosa do direito de construir- 5.2 Da transferência do direito de construir- 5.3 Do direito de superfície- 6. Conclusão - Referências bibliográficas

 

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• O direito de construir diante da função social da propriedade, Dayane Sanara de Matos Lustosa

Resumo: Realizando um exame retrospectivo, percebe-se que não há mais guarida, em nosso ordenamento jurídico, a ideia de que a relação estabelecida entre o indivíduo e o seu bem consiste em um direito individual absoluto e exclusivo[1], no qual é conferida ao proprietário a exclusividade de interesse sobre a propriedade. O direito de construir não pode mais ser compreendido como uma faculdade exercida pelo proprietário, limitada, tão-somente, pelos direitos de vizinhança, vez que a consagração constitucional do princípio da função social da propriedade como direito fundamental da pessoa humana trouxe limitações ao conteúdo e à extensão da propriedade e impôs ao mencionado direito de construir uma interpretação tendente a proporcionar o desenvolvimento urbano e a priorizar a melhoria das condições de moradia das cidades.

Sumário: 1. Introdução. 2. A visão tradicional do direito de construir. 3. A inserção da função social no direito de propriedade. 4. Noções acerca da função social da propriedade. 5. O direito de construir e a função social. 6. Considerações finais. 7. Referências.

 

 

 

 

Direito de construir nas relações de vizinhança

Direito de construir nas relações de vizinhança, Vilson Rodrigues Alves, Lupri Editora, 1999, 570 pp.

A obra de Vilson Rodrigues Alves, é estudo científico do direito de entrada em prédio vizinho para obras de construção, reconstrução e reparação na casa do legitimado ativo. Enfocando as correspondentes pretensões e ações de direito material e processual, com análise da tutela jurídica tradicional e diferenciada. Obra laureada em primeiro lugar pela Escola Paulista da Magistratura, em concurso de monografia restrito à participação de Magistrados.

 

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Considerações sobre o direito de vizinhança, Gisele Leite