Despedida

Durante dos años he recogido y ordenado una gran cantidad de información sobre el Derecho Urbanístico Brasileño, sobre sus fuentes y sobre su desarrollo, que he puesto a disposición de los todos los interesados en esta naciente disciplina jurídica que se ha ido desarrollando, especialmente, a partir de la promulgación en Brasil del 'Estatuto da Cidade'.

En un principio, la recopilación de todos estos materiales era para mi uso personal como investigador jurídico y tenía su única causa en el interés profesional que despertó en mi conocer la regulación jurídica del urbanismo en Brasil durante un año en el que mi Universidad, la Universidad de León, me permitió generosamente vivir en Floripa y participar como Profesor Visitante en las Universidades Federales de Rio Grande do Sul y de Santa Catarina. Pensaba con todos ellos, escribir una obra sobre el Derecho Urbanístico Brasileño. No sabía bien si unos Comentarios al Estatuto da Cidade, si un Manual Elemental de Derecho Urbanístico o si acaso un Tratado más amplio y ambicioso sobre la materia. Y así, comencé a desarrollar mi proyecto con la realización de diversos trabajos parciales sobre instrumentos jurídicos puestos en funcionamiento por el ‘Estatuto da Cidade’ (algunos ya publicados cuyas referencias se pueden encontrar en este Blog, y otros a medio hacer). En todo caso mi proyecto de estudiar con mayor profundidad la legislación urbanística brasileña aún sigue vivo. Sin embargo, las circunstancias profesionales me han llevado por otros caminos y mi proyecto ha tenido que ser pospuesto.

Se que estos materiales que he puesto a disposición de los internautas no son completos, pues al estar mi residencia en España no me ha sido posible recopilar todos los materiales que sobre el tema surgen en Brasil, pero he hecho de internet un gran aliado y creo que el resultado es satisfactorio, pues en él se pueden conseguir materiales sorprendentes. Sólo hay que probar a usar el buscador interno del que he dotado al Blog. En todo caso sé, con la máxima certeza, que el catalogo de publicaciones referidas en las más de 100 entradas realizadas a lo largo de dos años ofrece una información muy amplia.

Por mi calidad de Profesor de Derecho he pensando especialmente al ofrecer públicamente estos materiales, en facilitar su trabajo a los estudiantes de pos-graduación que se interesan por estas cuestiones y tienen que elaborar sus trabajos académicos para obtener el Título de Cursos de Especialización, Maestría y Doctorado. A ellos se lo dedico con un mensaje de ánimo para que entre todos construyamos esta nueva y sugestiva disciplina jurídica.

He comprobado, durante todo este período, que abundan más los trabajos y los estudios que reflejan preocupaciones sociales, urbanísticas o sociológicas y que son menos los que abordan el estudio del 'Estatuto da Cidade' y del Planeamiento nacido a su amparo con una perspectiva eminentemente jurídica, pero todos ellos ayudan al estudiante y al jurista comprender mejor las normas urbanísticas.

Como colofón he creado una página Web sobre Derecho Urbanístico Brasileño en la que se sistematiza con otros criterios toda esta información y alguna otra. Espero que todo ello sea de utilidad.

Ahora, sin embargo, toca descansar. Así que por el momento esta es mi aportación desinteresada a la construcción del Derecho Urbanístico Brasileño. Quien sabe si después de un buen descanso volveré a seguir actualizando estos materiales.

Gracias a todos los que se han interesado por ellos.

J. Miguel Lobato

Direito Urbanístico Brasileiro

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Direito Urbanístico Brasileiro

https://sites.google.com/site/direitourbanisticobrasileiro/

A transferência do direito de construir

Transferência do Direito de Construir, Renato Saboya

A Transferência do Direito de Construir confere ao proprietário de um lote a possibilidade de exercer seu potencial construtivo em outro lote, ou de vendê-lo a outro proprietário. Deve ser utilizada, portanto, em áreas que o Poder Público tenha, por qualquer motivo, interesse em manter com baixa densidade. Obviamente, as áreas que podem receber o potencial construtivo devem ser aquelas em que a densificação seja desejável ou, ao menos, tolerável.
O Estatuto da Cidade, no seu artigo 35 estabelece que esse instrumento pode ser utilizado em áreas que o Poder Público considere necessárias para:

1. implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

2. preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

3. servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

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• Transferência do direito de construir, Mariana Moreira

A propriedade urbana é um bem qualificado e vocacionado para servir de suporte às atividades urbanísticas implementadas pelo Poder Público. O direito de propriedade de um bem assim considerado sofre limitações impostas pela legislação e também pela Constituição Federal. O direito de construir, embutido no direito de propriedade e que garante ao seu titular o uso e gozo do bem, limita-se a uma quantidade mínima de potencial construtivo, definido em lei. Trata-se do coeficiente de aproveitamento, único ou diferenciado, que estabelece uma proporcionalidade entre a área de terreno e a de construção. A possibilidade de edificar a maior, entretanto, encontra-se fora da esfera jurídica do proprietário, pois é decorrente de ações externas propugnadas pela lei e executadas por terceiros. O direito de construir, além do mínimo legal, não está contido no direito de propriedade e, mesmo o exercício ou a execução da construção mínima é condicionado a certos parâmetros de utilidade que qualifica tal direito como um direito subjetivo condicionado. A propriedade/função social afasta a noção clássica de propriedade, prestigiando também os interesses coletivos, além dos interesses exclusivos dos proprietários. A função social da propriedade urbana definirá, para os proprietários, a quantidade de edificação adequada, segundo planos urbanísticos. Tal afirmação permite dizer que a propriedade urbana é resultado de um direito planificado. O instituto jurídico da transferência do direito de construir, definido na Lei10.257/01 - Estatuto da Cidade, tem, como objeto, a possibilidade legal de ser separado, para fins especiais, o direito de construir do direito de propriedade. Assim, o direito de construir, bem entendido o direito de edificar a maior do que o mínimo previsto, pode ser objeto de relações jurídicas privadas porque transformou-se em bem imaterial e negociável, razão pela qual o direito de construir pode ser considerado um direito autônomo. A transferência do direito de construir celebrada por contrato oneroso entre particulares exigirá, para sua perfeita eficácia, a manutenção do coeficiente de aproveitamento previsto para o imóvel receptor na data do contrato, sob pena de não ser possível o correspondente exercício pelo adquirente. O problema estará em que, sendo a fixação de coeficiente de aproveitamento uma disposição de lei municipal, sua alteração poderá ocorrer independentemente da vontade do alienante, provocando certa insegurança ao ajuste.

 

• A Transferência do direito de construir no Estatuto da Cidade, Ricardo Antônio Lucas Camargo

• A transferência do direito de construir como forma de indenização ao proprietário de bem tombado, Maria Cristina Biazão Manzato

O espaço urbano guarda uma pluralidade de riquezas culturais que devem ser preservadas. O instituto do tombamento tem especial importância na proteção dos bens de valor histórico, artístico e cultural, sendo que de sua aplicação resultam para o proprietário obrigações e restrições que podem atentar contra o exercício de seu direito de propriedade, fazendo jus à indenização proporcional à restrição causada. Como forma de compensação ao proprietário de imóvel preservado, pelo fato de não poder exercer o direito de construir em sua plenitude, surgiu o instituto da transferência do direito de construir, que lhe possibilita utilizar em outro local ou mesmo alienar esse direito.

Também trabalho de Mestrado: Transferência do direito de construir como uma das formas de indenização do tombamento

 

• A transferência do direito de construir como forma de preservação do patrimônio arquitetônico, Joseane da Silva Almeida; Liciane Almeida; Paulina von Laer

Apresenta a proposta desenvolvida durante a elaboração do III Plano diretor de Pelotas para a temática do patrimônio arquitetônico da cidade e aponta a transferência do direito de construir como um instrumento de incentivo à preservação.

 

• A Transferência do Direito de Construir para a conservação do patrimônio natural e cultural: a experiência da cidade de Curitiba, Ana Paula Mota de Bitencourt

 

O presente trabalho objetiva expor alguns aspectos da aplicação do instrumento urbanístico denominado “Transferência do  Direito de Construir  - TDC” na cidade de Curitiba, tendo como marco temporal o início da década de 80.
Desta forma, a pesquisa aborda, primeiramente, a conceituação do aludido instrumento e a sua  respectiva  consolidação  nos  âmbitos  internacional  e  nacional.  Em  seguida,  são apresentados os principais aspectos da aplicação da TDC na cidade de Curitiba, abordando a evolução do instituto, constatada nas suas legislações municipais, os pressupostos para a transferência e aquisição do potencial construtivo, os meios pelos quais pode ser utilizado o referido potencial e a destinação dos recursos auferidos a partir da sua comercialização, a
fórmula  de  cálculo  para  a  cobrança  e,  por  fim,  os  principais  resultados  obtidos  com  a aplicação do instrumento.

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CEPAL: Transferencia del derecho de construir

Outorga Onerosa do Direito de Construir: Experiências

 

• Outorga Onerosa do Direito de Construir: Panorama e Avaliação de Experiências Municipais, Fernanda Furtado, Vera F. Rezende, Teresa C. Oliveira, Pedro Jorgensen Jr., 2010, 75 pp.

Este trabalho apresenta os resultados de uma pesquisa sobre a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e sua penetração como instrumento de política urbana municipal nas cidades brasileiras. A pesquisa foi desenvolvida entre os meses de dezembro de 2005 e junho de 2006 em doze municipalidades. As experiências nas cidades foram comparadas quanto à forma legal do instrumento, seu desenho e objetivos, a data da primeira aplicação, os índices de utilização do solo, áreas de aplicação, fórmulas de cálculo da contrapartida, destinação da arrecadação e controle social de recursos, impactos sobre o preço do solo e sobre o imposto predial territorial urbano, e o nível de recuperação de mais-valias fundiárias. A pesquisa demonstrou que existe grande diversidade entre as cidades na aplicação da OODC. As experiências analisadas mostram que não há um modelo único de aplicação do instrumento. Estas experiências municipais ajudam a compreender melhor o papel e o potencial da OODC como um instrumento de recuperação de mais-valias fundiárias.

 

• Outorga onerosa e transferência do direito de construir: As experiências de Bogotá, Curitiba e São Paulo como instrumentos de gestão urbana, Johann Dilak Julio Estrada

Desde 1950, a população das cidades cresce de forma acelerada, incrementando as necessidades de acolher, de forma sustentável, as diferentes demandas por saúde, educação, lazer e habitação. Esse crescimento tem influído diretamente sobre aprodução do espaço urbano, a qual, na maioria dos casos, ocorre de forma dinâmica e desorganizada. Assim, o uso e a ocupação racional do solo urbano são determinantes para a sustentabilidade das cidades, sendo matéria obrigatória da gestão urbana contemporânea. A Outorga Onerosa e a Transferência do Direito de Construir são instrumentos cada vez mais difundidos para atingir a organização do espaço urbano. A presente pesquisa objetiva elaborar recomendações para sua implementação em Bogotá, tendo como suporte as experiências de Curitiba e SãoPaulo, analisadas sob enfoques relativos aos aspectos programáticos, legais, institucionais e econômicos. Metodologicamente a pesquisa se sustenta na revisão de literatura e na formulação de uma estrutura analítica básica que permita reconhecer e avaliar as experiências selecionadas. Como resultados, destacam-seem primeira instância, uma análise sobre o estado da arte dos instrumentos de Outorga Onerosa e Transferência do Direito de Construir nas cidades escolhidas segundo seu alinhamento com os elementos destacados no protocolo de pesquisa utilizado, e em segundo lugar, recomendações para Bogotá tendentes à definição de: áreas urbanas para aplicar os instrumentos; regulamentação necessária para acompanhar o processo; entidades encarregadas de sua implementação e gestão, easpectos econômicos que incentivem seu desenvolvimento.

 

• O plano invisível.O novo e desconhecido Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, Andréa Albuquerque Garcia Redondo

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• Exemplo: Um Projeto de Lei que regulamente a OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR  ………………….e …………………………

• outro projeto mais 

Outorga onerosa e tributação

• Do solo criado. Outorga onerosa do direito de construir: instrumento de tributação para a ordenação do ambiente urbano, Luiz Henrique Antunes Alochio, Lumen Júris, 2005, 301 pp.

No tocante à versão financeira do solo criado, a perplexidade que se põe reside na definição da natureza jurídica do quantum pago pelo beneficiário, em razão da construção acima do plafond legal de densité. Sempre me pareceu que esse aporte financeiro fosse de natureza tributária, constituindo o pagamento de uma taxa pela licença de construir além do plafond. Essa exatamente é a questão lucidamente enfrentada pelo Professor Luiz Henrique Antunes Alochio no livro ora prefaciado [...]. O autor se orienta no sentido tributário da aludida contraprestação, demonstrando com absoluta segurança dogmática a posição em que se coloca.É uma questão que não está abordada na bibliografia corrente e o autor a enfoca com rara proficiência.É um título que não pode faltar no acervo daqueles que se interessam pelo tema.

• Outorga Onerosa do Direito de Construir no Brasil: entre a regulação e a arrecadação, Renato Cymbalista e Paula Santoro (con colaboração: Fernanda Furtado e Vera Rezende)

Este trabalho investiga a trajetória recente de implementação do instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir, ou Solo Criado, no debate urbanístico no Brasil, recuperando o debate em nível nacional desde a década de 1970 até a regulamentação do instrumento pelo Estatuto da Cidade. O texto também recupera algumas das experiências municipais de utilização da Outorga Onerosa no Brasil, revelando a tensão existente entre o conteúdo arrecadatório e regulatório presentes no instrumento.

• SOLO CRIADO: INEXISTÊNCIA DE CARÁTER TRIBUTÁRIO NA COBRANÇA PELA OUTORGA ONEROSA, Patrícia Alvarenga Barros

 

“Solo criado” é a expressão que identifica a possibilidade de construção de pavimentos sobre ou sob o solo natural de um imóvel (área do lote), tornando possível a construção de “solos” adicionais, tanto quanto permitido pela legislação municipal. Na definição do Ministro do Supremo Tribunal Federal, Eros Grau, solo criado artificialmente pelo homem, sobre ou sob o solo natural.

A figura do “solo criado” incorpora a idéia de que cada proprietário teria direito a um coeficiente de aproveitamento único, em princípio igual a 1, o que implicaria dizer que cada proprietário teria direito a erguer em seu lote uma construção com área igual à área do lote (cada m2 do terreno equivale a 1m2 de edificação).

Cada terreno urbano, porém, deve ser aproveitado de acordo com parâmetros individuais, em função do planejamento urbanístico e a densidade de ocupação de cada zona do município. Dessa forma, pode o município estabelecer que, em determinadas zonas, seja possível a existência de edificações com coeficiente maior que o coeficiente de aproveitamento único.

Se o proprietário desejar construir área maior que aquela que lhe permitiria o coeficiente único, esse direito pode ser adquirido do particular, mediante transferência do direito de construir (imóveis tombados ou com cobertura vegetal, que não são edificáveis, podem “vender” o direito de construir inerente ao seu terreno), ou do município, por concessão, mediante o pagamento de uma contraprestação denominada “outorga onerosa do direito de construir”.

Por muitos anos discutiu-se a constitucionalidade da verba cobrada pelos municípios pela outorga onerosa do direito de construir: alegavam os proprietários que se tratava de nova espécie de tributo, não prevista na Constituição Federal, o que tornaria indevida a cobrança da parcela. A questão voltou à pauta quando o Estatuto das Cidades incorporou o tema, prevendo a possibilidade de a outorga onerosa do direito de construir ser utilizada pelos municípios como instrumento de regulação urbana.

Recentemente o Supremo Tribunal Federal teve a oportunidade de examinar a questão, tendo decidido que a remuneração pela utilização do solo criado não constitui exigência tributária. Alegava-se, no caso, que a remuneração configuraria hipótese de imposto criado sem base constitucional – tese que acabou rejeitada pelo STF.

Para o Supremo, trata-se de compensação financeira pelo ônus causado em decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana. É taxa para exercício de uma vantagem, faculdade atribuível ao proprietário de imóvel, a quem se permite o direito de construir acima do coeficiente adotado em determinada área, desde que atendida uma contraprestação. Quem não cumpre uma obrigação, está sujeito a uma sanção. Quem não paga o ônus, deixa de receber uma vantagem. O tributo é uma obrigação, não um ônus – ficando assim descaracterizada a cobrança da outorga onerosa do direito de construir como tributo.

 

Outorga onerosa do direito de construir II

• Da constitucionalidade e da legalidade da outorga onerosa do direito de construir, Toshio Mukai

A Lei n.º 10.257, de 10.07.2001 (Estatuto da Cidade), dentre outros institutos jurídicos novos, até então inexistentes no nosso sistema jurídico-urbanístico, institucionalizou o denominado e conhecido "solo-criado" (muito discutido entre nós, na década de 80), denominando-o de "outorga onerosa do direito de construir".
Tendo em vista que algumas vozes se levantaram contra a criação do instituto, de maneira a alegar sua inconstitucionalidade, ou por violação a normas constitucionais tributárias (do que, efetivamente não se trata) ou por infração do direito constitucional de propriedade, entendemos por bem aqui esclarecer tais equívocos.

 ler

 

 

• A Outorga Onerosa Do Direito De Construir Exige Redobrada Atenção, Marcio Pestana

Os Municípios brasileiros tanto podem contar com legislação estabelecendo limitações ao direito de construir, como, ao reverso, não disciplinarem, juridicamente, essas limitações.

Nos de maior densidade demográfica ou edilícia, assim como naqueles que resultam de planejamento prévio ou, ainda, naqueles possuidores de bens de valores de relevância estética, natural ou cultural, pode-se dizer que é praticamente unânime a presença de disciplinamento jurídico estabelecendo tipos de edificação passíveis de serem erigidos por região, assim como os respectivos limites máximos de edificações permitidas, além, é claro, de outros tipos de restrições igualmente aplicáveis ao solo natural, como a que se direciona ao tipo de uso ou de atividade a ser exercida no imóvel em questão ou o enquadramento nos standards de natureza ambiental.

 

• A outorga onerosa do direito de construir e o patrimônio cultural, Andre Andion Angulo

Outorga onerosa do direito de construir I

 

Outorga Onerosa do Direito de Construir

Renato Saboya

A Outorga Onerosa é um dos instrumentos regulamentados pelo Estatuto da Cidade, apesar de já ser utilizada em muitos municípios antes mesmo da aprovação do EC. É um instrumento que tem gerado muitas dúvidas na sua implementação e mesmo na sua concepção e previsão dentro do plano diretor.

A Outorga Onerosa do Direito de Construir refere-se à concessão emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário.

O Coeficiente de Aproveitamento Básico é um índice que indica o quanto pode ser construído no lote sem que a edificação implique numa sobrecarga de infra-estrutura para o Poder Público. Tipicamente, esse coeficiente é igual a 1, o que significa que o proprietário pode edificar uma área igual à área do lote que possui. Caso o proprietário deseje edificar uma área maior que a estabelecida pelo coeficiente básico, ele deve dar ao Poder Público uma contrapartida financeira, ou seja, ele deve “comprar” do município o direito de construir uma área maior.

Essa área construída, entretanto, deve estar abaixo da estipulada pelo coeficiente de aproveitamento máximo. Portanto, a área máxima a ser outorgada equivale à diferença entre o coeficiente máximo e o coeficiente básico estipulado para a área.

A Figura abaixo ilustra esquematicamente o funcionamento desse instrumento.

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• Estatuto da cidade: outorga onerosa do direito de construir como instrumento da política urbana, Virgínia Kirchmeyer Vieira (Fórum de direito urbano e ambiental, v.2, n. 8, p. 775-788, abr./maio 2003).

• Aspectos jurídicos da outorga onerosa do direito de construir. Solo criado, Henrique Lopes Dornelas

O trabalho traz os aspectos jurídicos da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado), bem como a experiência de implementação em diversas capitais brasileiras e a inserção em Planos Diretores Municipais. O Solo Criado é toda área edificável além do coeficiente único de aproveitamento do lote, legalmente fixado, sendo sempre um acréscimo ao direito de construir além do coeficiente básico de aproveitamento estabelecido; acima desse coeficiente, o proprietário não terá o direito originário de construir, mas poderá adquiri-lo do Município, nas condições gerais que a lei dispuser.

Os objetivos foram: (i) conceituação doutrinária e legal do instituto; (ii) história do solo criado; (iii) solo criado no Estatuto da Cidade; (iv) a comercialização dos índices construtivos; (v) a imprescindibilidade do Plano Diretor; (vi) coeficiente de aproveitamento básico; (vii) lei municipal específica; (viii) condições para a Outorga; (ix) fórmula de cálculo para a cobrança; (ix) hipóteses de isenção do pagamento; (x) a contrapartida do usuário; (xi) destinação dos recursos obtidos; (xii) aspectos a serem observados quanto ao instituto; (xiii) considerações a serem observadas na aplicação do instrumento; (xiv) trajetória de implementação em alguns municípios brasileiros; e, (xv) o instrumento jurídico do solo criado em Planos Diretores Municipais. A metodologia utilizada foi a teórico conceitual, com consulta a legislação, periódicos, etc. Conclui-se que o Solo Criado é um instrumento jurídico, que possibilita a redistribuição das mais-valias do processo de urbanização, devendo ser implementado de acordo com o estabelecido no Plano Diretor Municipal (com lei específica), observando o prescrito no Estatuto da Cidade.

• A outorga onerosa do direito de construir como instrumento de promoção do reequilíbrio urbano, Fernanda Maria Diógenes de Menezes Oliveira

O direito de propriedade foi um dos que mais sofreu alterações em seu regime na história da humanidade. Influenciado pelo direito romano, era concebido de forma absoluta, atingindo o ápice do individualismo com o Código Civil Napoleônico. Especialmente após a Constituição de Weimar, floresceu a idéia de funcionalização do direito de propriedade, alterando o seu regime e imprimindo-lhe limites em prol do bem comum. A consagração constitucional do princípio da função social da propriedade aliada ao fenômeno da urbanização impulsionou a edição de normas reguladoras do espaço urbano. A Constituição Federal de 1988, em capítulo próprio, estabeleceu os princípios de Política Urbana, atribuindo ao poder público municipal a competência para executar a referida política, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, visando ao pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e ao bem-estar de seus habitantes. As diretrizes gerais foram fixadas pelo Estatuto da Cidade que, entre outros instrumentos, previu a outorga onerosa do direito de construir. Este instituto decorre da necessidade de regulamentar a propriedade horizontal, formada por pisos superpostos, que permite uma maior concentração populacional em uma área cada vez menor, sobrecarregando a infra-estrutura da cidade. Através do mesmo, o poder público limita o direito de construir, adequando-o ao interesse público. As bases teóricas do instituto, no plano nacional, foram estabelecidas pela Carta de Embu, na década de 70, sendo, então, denominado solo criado. Só foi regulamentado em 2001 pelo Estatuto da Cidade, com a denominação outorga onerosa do direito de construir, que permite ao proprietário construir acima do coeficiente básico definido para zona, dentro do limite máximo de densidade fixado pelo plano diretor, mediante uma contrapartida. Essa contrapartida não tem natureza tributária, é um ônus imposto ao proprietário que deseja construir acima do coeficiente de aproveitamento básico. A finalidade da contrapartida é restaurar o equilíbrio urbano entre imóveis de uso particular e de uso público, garantindo o desenvolvimento sustentável da cidade e qualidade de vida para seus habitantes.

• Outorga onerosa do direito de construir, Ricardo Bosquesi

Trata-se do solo criado, instituído pela Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001 Estatuto da Cidade, como instituto jurídico e político adotado pela Política Urbana. Sua estrutura, elementos constitutivos, fundamentos e finalidades são objetos de investigação deste trabalho. Analisa-se a viabilidade de sua aplicação na concretização das diretrizes gerais propostas no Estatuto da Cidade e princípios contidos na Constituição Federal, em relação ao controle do uso do solo e ordenação adequada das cidades. Porém, serve para alertar da possibilidade de seu desvirtuamento, quando ausente um plano de instituição e controle objetivo, criterioso, impessoal e antes de tudo, moral, por parte do Município. Mal empregado, servirá como fator de agravamento das desigualdades sociais, permitindo práticas especulativas, socializando-se as perdas e privatizando-se os lucros decorrentes da atividade urbanística do Poder Público. Diante do quadrante normativo do Estatuto da Cidade em relação ao solo criado (por ser norma geral), pouco se pode afirmar acerca da sua eficiência, como instrumento político e jurídico da Política Urbana. Dependerá muito mais do Município, da maneira que foi estruturado o solo criado, por meio de seu Plano Diretor e Lei Municipal específica, o sucesso ou insucesso na concretização dos objetivos da Política Urbana. Vários aspectos do solo criado foram deixados ao Município para que os instituíssem de forma mais próxima a sua realidade, no âmbito de sua competência discricionária. Neste ponto, sobreleva-se o papel da doutrina e jurisprudência que estão se formando (haja vista a recente positivação pelo Estatuto da Cidade), a fim de que possam ofertar parâmetros para orientar sua criação e melhoria ou, ao menos, apontar os pontos que fatalmente poderão levar ao desvio de finalidade

• OUTORGA ONEROSA E O DIREITO DE CONSTRUIR, Sonia Rabello de Castro

A Professora Sonia Rabello de Castro, uma das mais inquietas pensadoras brasileiras do direito, particularmente sobre direito administrativo, urbanístico e ambiental, enfrenta um dos temas mais controversos do direito após a Constituição de 1988, o direito de propriedade, relacionando ao problema do direito de construir e o instituto da outorga onerosa , regulada pelo Estatuto da Cidade (a legislação municipal anterior ao Estatuto da Cidade usa o termo solo criado). Vale a pena ler sua reflexão sobre o tema, publicado no Jornal eletrônico  Carta Forense.

CARTILHA ELETRÔNICA: Implementando o Estatuto da Cidade

 

A cartilha Como produzir moradia bem localizada com os recursos do PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA? Implementando os Instrumentos do estatuto das Cidades, já está em formato eletrônico. Lançada em março de 2010, no Fórum Social Urbano, a cartilha foi elaborada pela Rede Nacional de Avaliação e Capacitação para Implementação de Planos Diretores Participativos, com objetivo de permitir que os gestores municipais e a sociedade como um todo tenham conhecimento sobre o potencial dos instrumentos do estatuto das Cidades. Espera-se que esse material possibilite maior apropriação do conteúdo e das idéias do Estatuto para que gestores públicos e sociedade civil tenham melhores condições de tomar decisões sobre o futuro das cidades, tornando-as mais justas e superando o quadro de desigualdade social que abrange grande parte do nosso país.

 

 

Clique aqui para acessar a cartilha!

 

Planos Diretores Municipais Pós-Estatuto da Cidade: Balanço Crítico e Perspectivas

Planos Diretores Municipais Pós-Estatudo da Cidade: Balanço Crítico e Perspectivas, Orlando Alves dos Santos Junior e  Daniel Todtmann Montandon (Orgs.), Ed. Letra Capital, 2011, 296 pp.

A presente publicação reúne os resultados da avaliação de 526 Planos Diretores e dos eixos temáticos de análise, quais sejam: acesso a terra urbanizada, habitação, saneamento, transporte e mobilidade, gestão democrática, meio ambiente e questão metropolitana nos Planos Diretores, e traça um panorama dos planos diretores elaborados após o Estatuto da Cidade

O livro tem organização do pesquisador do Observatório, Orlando Alves dos Santos Junior e do diretor de Planejamento Urbano da Secretaria Nacional de Programas Urbanos, Daniel Todtmann Montandon.

Lançamento do livro

 Sumário
Apresentação
Mário Negromonte

Introdução
Orlando Alves dos Santos Junior
Renata Helena da Silva
Marcel Claudio Sant’Ana

Capítulo I - Síntese, Desafios e Recomendações
Orlando Alves dos Santos Junior
Daniel Todtmann Montandon

Capítulo II - O Acesso à Terra Urbanizada nos Planos Diretores Brasileiros
Fabricio Leal de Oliveira
Rosane Biasotto

Capítulo III - O Plano Diretor e a Política de Habitação
Adauto Lucio Cardoso
Maria Cristina Bley da Silveira

Capítulo IV - Saneamento Ambiental nos Planos Diretores Municipais
Ana Lucia Britto
Capítulo V - A Política de Mobilidade Urbana e os Planos Diretores
Liane Nunes Born

Capítulo VI - A Dimensão Ambiental nos Planos Diretores de Municípios Brasileiros: Um Olhar Panorâmico Sobre a Experiência Recente
Heloisa Soares de Moura Costa
Ana Lúcia Goyatá Campante
Rogério Palhares Zschaber de Araújo

Capítulo VII - O Tema Metropolitano nos Planos Diretores
Benny Schasberg
Alberto Lopes

Capítulo VIII - O sistema de gestão e participação democrática nos planos diretores brasileiros
Mauro Rego Monteiro dos Santos

Capítulo IX - Educação Crítica e Gestão Democrática das Cidades: A Experiência de Capacitação no Âmbito do Projeto de Avaliação e Capacitação para a Implementação dos Planos Diretores Participativos
Patrícia Ramos Novaes

Anexo DVD - Rede de Avaliação e Capacitação para a Implementação dos Planos Diretores Participativos:
1 Cadernos Técnicos
2 Estudos de Casos
3 Relatórios Estaduais

 

Cidadania metropolitana: mais capacidade de planejamento às prefeituras

 

http://www.observatoriodasmetropoles.net/planosdiretores/

Seminário Estatuto da Cidade +10 anos

 

O Seminário Estatuto das Cidades + 10 anos foi organizado pelo Instituto Pólis junto com o Ministério das Cidades e o Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional, da Universidade Federal do Rio de Janeiro e aconteceu no Teatro Aliança Francesa, em São Paulo, entre os dias 21 e 23 de Fevereiro.

O objetivo geral do encontro é debater os avanços nas trajetórias recentes de implementação do Estatuto da Cidade e as perspectivas para o fortalecimento do planejamento e da gestão urbana no Brasil - a partir dos resultados do projeto Rede Nacional de Avaliação e Capacitação para a Implementação dos Planos Diretores Participativos.

O Seminário Estatuto da Cidade + 10 anos encerra o processo de pesquisa, apresenta e problematiza seus resultados. Foi lançado no evento o livro Planos Diretores Municipais Pós-Estatuto da Cidade: Balanço Crítico e Perspectivas que contém a síntese dos resultados do referido projeto, bem como as perspectivas e desafios para o fortalecimento do planejamento urbano nos municípios brasileiros.

Foram organizadores do evento Paula Santoro (Instituto Pólis / FAU-USP), Kazuo Nakano (Instituto Pólis), Renato Cymbalista (Instituto Pólis),  Orlando Alves Santos Jr, (IPPUR/UFRJ e Observatório das Metrópoles), Daniel T. Montandon (Ministério das Cidades), Patrícia Cobra e Luciana Scuarcialupi.

 

O 'Solo Criado' na Jurisprudência

 

• TJSC - Apelacao Civel: AC 113886 SC 2003.011388-6

Relator(a): Luiz Cézar Medeiros, Julgamento: 09/12/2003

"Constitui solo criado toda edificação efetuada por particular que ultrapasse o coeficiente de parcelamento do solo previsto na legislação municipal disciplinadora do zoneamento urbano. O direito de construir não é absoluto, estando limitado pelo direito de vizinhança e pelos regulamentos editados pelo Poder Público (CC, art. 572). Ipso facto, o solo criado não desvincula o direito de edificar do direito de propriedade, pois é apenas uma limitação de natureza administrativa imposta pelo município como conseqüência de seu dever de organizar o aglomeramento da população e o ordenamento territorial nos centros urbanos (CF/88, art. 30, VIII). A remuneração exigida do interessado como condição para a criação de solo possui natureza indenizatória, motivo pelo qual o solo criado não é um instrumento de arrecadação de fundos, mas meio de disciplina do ordenamento territorial nas cidades, de modo a dotar a Administração municipal dos recursos necessários à implementação dos serviços básicos para suportar o aumento populacional" (ACMS n. , Des. Eder Graf).

 

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• STF - RECURSO EXTRAORDINÁRIO: RE 226942 SC

Relator(a): Min. MENEZES DIREITO; Julgamento: 21/10/2008; Publicação: DJe-089 DIVULG 14-05-2009 PUBLIC 15-05-2009 EMENT VOL-02360-04 PP-00643

Ementa: ....Não é tributo a chamada parcela do solo criado que representa remuneração ao Município pela utilização de área além do limite da área de edificação. Trata-se de forma de compensação financeira pelo ônus causado em decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana.

 

Qual a natureza jurídica da parcela de solo criado?, Elisa Maria Rudge Ramos (Informativo STF 525, outubro 2008)

 

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• STF - RECURSO EXTRAORDINÁRIO: RE 387047 S

  Relator(a): Min. EROS GRAU; Julgamento: 06/03/2008; Órgão Julgador: Tribunal Pleno; Publicação: DJe-078 DIVULG 30-04-2008 PUBLIC 02-05-2008 EMENT VOL-02317-04 PP-00799 RTJ VOL-00204-03 PP-01314LEXSTF v. 30, n. 355, 2008, p. 263-287

  Ementa

  1. SOLO CRIADO Solo criado é o solo artificialmente criado pelo homem [sobre ou sob o solo natural], resultado da construção praticada em volume superior ao permitido nos limites de um coeficiente único de aproveitamento.

  2. OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CRIAR SOLO. PRESTAÇÃO DE DAR CUJA SATISFAÇÃO AFASTA OBSTÁCULO AO EXERCÍCIO, POR QUEM A PRESTA, DE DETERMINADA FACULDADE. ATO NECESSÁRIO. ÔNUS. Não há, na hipótese, obrigação. Não se trata de tributo. Não se trata de imposto. Faculdade atribuível ao proprietário de imóvel, mercê da qual se lhe permite o exercício do direito de construir acima do coeficiente único de aproveitamento adotado em determinada área, desde que satisfeita prestação de dar que consubstancia ônus. Onde não há obrigação não pode haver tributo. Distinção entre ônus, dever e obrigação e entre ato devido e ato necessário.

  3. ÔNUS DO PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL URBANO. Instrumento próprio à política de desenvolvimento urbano, cuja execução incumbe ao Poder Público municipal, nos termos do disposto no artigo 182 da Constituição do Brasil. Instrumento voltado à correção de distorções que o crescimento urbano desordenado acarreta, à promoção do pleno desenvolvimento das funções da cidade e a dar concreção ao princípio da função social da propriedade [art. 170, III da CB].

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• STF - RECURSO EXTRAORDINÁRIO: RE 509422 SC

  Relator(a): Min. CARLOS BRITTO; Julgamento: 23/03/2010; Publicação: DJe-069 DIVULG 19/04/2010 PUBLIC 20/04/2010

   

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• STF - AGRAVO DE INSTRUMENTO: AI 644368

  Relator(a): Min. JOAQUIM BARBOSA; Julgamento: 05/11/2010. Publicação: DJe-221 DIVULG 17/11/2010 PUBLIC 18/11/2010

Decisão:...'Constitui solo criado toda edificação efetuada por particular que ultrapasse o coeficiente de parcelamento do solo previsto na legislação municipal disciplinadora do zoneamento urbano.O direito de construir não é absoluto, estando limitado pelo direito de vizinhança e pelos regulamentos editados pelo Poder Público (CC, art. 572). Ipso facto, o solo criado não desvincula o direito de edificar do direito de propriedade, pois é apenas uma limitação de natureza administrativa imposta pelo município como conseqüência de seu dever de organizar o aglomeramento da população e o ordenamento territorial nos centros urbanos (CF/88, art.30, VIII).A remuneração exigida do interessado como condição para a criação do solo possui natureza indenizatória, motivo pelo qual o solo criado não é um instrumento de arrecadação de fundos, mas meio de disciplina do ordenamento territorial nas cidades, de modo a dotar a Administração municipal dos recursos necessários à implementação dos serviços básicos para suportar o aumento populacional'(ACMS n. , Des. Eder Graf) "Alega a parte ora agravante vulneração do direito de propriedade (CF, art. 5º, XXII). Assevera que "(...) o município está a exigir exação tributária não contida no artigo 156 da Constituição, nem compreendida nas hipóteses que autorizariam a instituição de taxas pelo exercício do poder de polícia ou pela prestação de serviços" (fls. 56).Sem razão a agravante, pois o acórdão recorrido não diverge da orientação jurisprudencial desta Corte sobre o tema.Este Tribunal, em sessão plenária, firmou entendimento segundo o qual o instituto do solo criado não tem natureza tributária.....

Estatuto da Cidade e o solo criado

• SOLO CRIADO, Caio Márcio Ebhart

O instituto do Solo Criado foi introduzido em nosso ordenamento jurídico através do Estatuto da Cidade (Lei Federal n. 10.257/2001). Dito instituto está inserido no artigo 4º - dentre os mecanismos de política urbana-, inciso V, que trata dos instrumentos jurídicos e políticos, sob a alínea "n" – outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso.

Segundo a melhor doutrina, o Solo Criado pode ser definido como “toda a área edificável além do coeficiente único de aproveitamento do lote, legalmente fixado para o local”. Em outras palavras: será sempre um acréscimo ao direito de construir além do coeficiente básico de aproveitamento estabelecido pela lei; acima desse coeficiente, portanto, até o limite que as normas edilícias admitirem, o proprietário não terá o direito originário de construir, mas poderá adquiri-lo do Município, conforme as condições gerais que a lei local dispuser para a respectiva zona.........

PARTE I e PARTE II (Final)

• O Estatuto da Cidade e o solo criado, Augusto Nasser Borges

O Estatuto da Cidade, Lei 10.257 de 10 de julho de 2001, e o solo criado, artigos 28 ao 31 do referido diploma, são os temas abordados no presente estudo. Serão analisados os princípios que informam o Estatuto da Cidade e seus instrumentos de política urbanística, destacando-se, entre eles, o instituto do solo criado, que receberá maior atenção.

O direito urbanístico vem, cada vez mais, assumindo grande relevância no cenário jurídico moderno. Neste segmento, o Estatuto da Cidade desempenha papel delineador de relevante questão constitucional: a propriedade e sua conformação social.

 

• O solo criado em Porto Alegre : a adoção e a aplicação do instrumento jurídico-urbanístico, Andrea Teichmann Vizzotto (2008)

O trabalho refere-se à legislação do instrumento de planejamento e gestão urbanísticos da outorga onerosa do direito de construir, mais precisamente do direito de criação de solo, ou “solo criado” na cidade de Porto Alegre. Nesse contexto de análise, com o estudo dos casos práticos, tendo a Carta do Embu como documento histórico de introdução do solo criado no Brasil, foi analisado se houve o distanciamento conceitual das idéias ali defendidas e quais os efeitos dessa particularidade da legislação de Porto Alegre quer quanto aos impactos urbanísticos, quer quanto ao exercício do direito de propriedade privada.

 

• O plano invisível: O novo e desconhecido Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, Andréa Albuquerque Garcia Redondo

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Muito se fala pouco se entende

O conceito de solo criado passa pelo direito de propriedade e de nesta construir. Esse direito causou ao longo de décadas uma concentração desordenada da população brasileira em franco crescimento obrigando-nos a criar regras que definissem esta expansão populacional e ordenasse as construções principalmente as verticalizadas(edifícios) buscando definir zoneamentos dentro de uma cidade e assim caracterizar o que ali pode ou não ser construído e de que forma, assim como os equipamentos necessários em termos de serviços oferecidos a população. Surgiu assim através da Cosntituição Brasileira de 1988 (art.182 e 183) os Planos diretores Municipais obrigatórios para cidades com mais de 20 mil habitantes e responsáveis por ordenar as cidades buscando o desenvolvimento destas de forma ordenada.

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Resumindo, o solo Criado é um índice construtivo diretamente proporcional ás dimensões do imóvel, negociado entre poder privado e público que autoriza a construção acima dos limites estabelecidos no Plano Diretor das cidades com o objetivo de incentivar e regularizar o desenvolvimento urbano por zoneamento.

O “solo criado”

 

Em setembro de 1975, o instituto do Solo Criado foi proposto publicamente por técnicos do Centro de Estudos e Pesquisas em Administração Municipal - CEPAM, órgão vinculado na época à Secretaria do Interior do Estado de São Paulo (O Solo Criado, CEPAM, 1975, 20 pp.), sendo que o debate teórico e conceitual sobre o instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) teve seu ponto culminante na chamada Carta de Embu, documento originado na cidade de Embu, no mês de dezembro de 1976, onde foi realizado o seminário e onde a carta foi aprovada (Solo Criado/Carta de Embu (diversos autores), CEPAM – Fundação Prefeito Faria Lima, 1977).

 

• Considerações introdutórias ao instituto do solo criado, Joao Aurino Mendez Brito

O artigo trata da polemica separação entre o direito de propriedade do solo e o direito de construir em quanto pressuposto necessário a institucionalização do direito de criar solo, e ainda das novas dimensões do direito de propriedade.

 

• O Solo Criado como instrumento da reforma urbana: Uma avaliação do seu impacto na dinâmica urbana, Luiz César de Queiroz Ribeiro e Adauto Cardoso

 

• Solo criado e a disciplina urbanística da propriedade, Adriano Daleffe

 

SUMÁRIO: 1.Introdução. 2. Pressupostos metodológicos. 3. A “questão solo criado”. 4. A propriedade privada urbana. 5. A função social da propriedade. 6. O regime do solo criado. 7. Transferibilidade do direito de criar solo. 8. Conclusão.

• Solo criado: aspectos jurídicos do direito de propriedade e do direito a edificar, Marcelo Ferreria Costa. Revista Dos Tribunais; Sao Paulo, v.785, p.73-86, mar., 2001.

• Solo criado: Um instituto controverso, Gabriela Maia Rebouças

 

SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Histórico. 3. Conceito e caracterização. 4. Solo Criado e repercussões no planejamento e funcionamento urbanos. 5. Solo Criado e repercussões no mundo imobiliário. 6. Aspectos jurídicos controversos. 7. Crítica ao instituto. 8. Bibliografia.

 

• Limitações Inconstitucionais ao direito de construir. Solo Criado?, Plínio Gustavo Prado Garcia, Diário das Leis - Boletim do Direito Imobiliário - 1º. Decêndio, Maio/2002 - Ano XXIII, nº 13, p. 11

http://www.diariodasleis.com.br/produto/bdi.php

Neste artigo, Plínio Gustavo Prado Garcia apresenta seus argumentos a favor de proprietários e incorporadores, para que possam edificar em seus terrenos urbanos sem terem de pagar à Municipalidade por esse direito. O ponto central da questão se relaciona com os denominados "CEPACS", exigidos nas chamadas "operações urbanas". No entendimento do autor, esses proprietários e incorporadores podem livrar-se dessa exigência, por meio de medida judicial cabível. E buscar ressarcimento pelos valores pagos

 

• PLANO DIRETOR E A PROPOSTA DE SOLO CRIADO EM BELO HORIZONTE, Sérgio de Azevedo e Virgínia Rermõ dos Mares Guia

Resumo
São evidentes a importância e a necessidade da atuação do Poder Público Municipal para a definição de uma política urbana que promova melhor utilização do espaço urbano e maior controle sobre a especulação imobiliária em Belo Horizonte. Marcados quase sempre pela rigidez e elaborados sem considerar os agentes e os processos que atuam na produção da cidade, esses instrumentos normativos acabaram, muitas vezes, por dar origem a efeitos perversos, contrários aos pretendidos, e/ou por estimular a existência de uma cidade clandestina, contraposta e muito maior que a cidade legal, que se estende ao território de vários municípios da Região Metropolitana. Tendo como base a função social da propriedade, estes instrumentos permitiriam ao Poder Público intervir sobre elementos cruciais do processo de estruturação urbana, garantindo a prevalência do interesse coletivo particular e relativizando o peso da Lei de Uso e Ocupação do Solo, que acabava por representar uma camisa-de-força sobre a cidade. Dotado de forte potencial enquanto mecanismo de correção de desigualdades e privilégios consolidados pelo processo de ocupação do solo nas cidades, o solo criado constitui, sem dúvida, o mais polêmico dos novos instrumentos de política urbana recém-estabelecidos por diversas Leis Orgânicas e Planos Diretores Municipais. Embora o potencial tributarista do solo criado possa ser questionado, considera-se que este instrumento possui considerável potencial enquanto promotor de uma melhor estruturação da cidade, estimulando seu crescimento, de modo a potencializar os investimentos já realizados pelo Setor Público em infra-estrutura, e recuperando para a coletividade parte da valorização imobiliária decorrente destes investimentos.

Outros aspetos do direito de construir

TOMBAMENTO E DIREITO DE CONSTRUIR, AUDREY GASPARINI, Ed. Forum, 2005, 112 pp.

 

O tombamento é uma das formas de intervenção estatal na propriedade que mais limita a fruição do próprio direito de propriedade, mitigando, inclusive, o direito de construir. Esta obra procura mostrar ao leitor que é possível garantir as prerrogativas do proprietário transferindo-se o direito de construir e, ao mesmo tempo, garantir a preservação do patrimônio histórico.
A partir da análise dos instrumentos urbanísticos do tombamento e da transferência do direito de construir, que passaram a interagir após o advento do Estatuto da Cidade, a autora demonstra que sua utilização conjunta pode causar impasses que, se não forem previamente dimensionados e solucionados, implicarão na existência de propriedades que não cumprem sua função social. ''

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Algumas linhas sobre o direito de construir na jurisprudência do STF, Mateus Piva Adami

Este paper de conclusão pretende analisar mais profundamente o direito de construir em casos pontuais da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, como uma extensão do trabalho feito pelo grupo da Escola de Formação da Sociedade Brasileira de Direito Público, que analisou de forma mais ampla o poder de polícia e seu entendimento pelo STF.

Para tanto, é usada a mesma metodologia adotada pelo grupo. Partese, a princípio, de três decisões, escolhidas por serem mais completas e apresentarem os elementos necessários para proceder com a análise do direito de construir – tanto na ratio da decisão, quanto nas discussões paralelas ao caso concreto. Não faz parte do objetivo do trabalho apresentar larga explanação doutrinária sobre os institutos tratados (desapropriação, sua forma indireta, a limitação administrativa à propriedade), mas sim chegar ao fundamento das restrições aplicadas ao particular nos casos escolhidos.

Neste trabalho, a jurisprudência será usada como fonte primária de pesquisa, e não subsidiariamente, como simples fonte de exemplos. A doutrina terá o papel de fornecer o balizamento do trabalho, como, por exemplo, esclarecer o significado de certos termos jurídicos.

 

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Declaração de utilidade pública e o direito de construir, Maria Lindáuria de Lima Nascimento

SUMÁRIO:

1. Desapropriação: considerações preliminares.
2. Requisitos constitucionais. Indenização Prévia.
3. Preço Justo.
4. Declaração de Utilidade Pública.
5. Declaração de Utilidade e o Direito de Construir.
6. Referencial Bibliográfico.

Estatuto da Cidade e direito de construir

Reflexos do Estatuto da Cidade no direito de construir, Suely Mara Vaz Guimarães de Araújo

 

ÍNDICE

1 - O direito de propriedade, o direito de construir e a lei civil: breves notas;

2 - O direito de construir e a Carta de 1988;

3 - O direito de construir e o Estatuto da Cidade;

3.1 - Comentários iniciais;

3.2 - A edificação compulsória (arts. 5º e 6º da Lei 10.257/01);

3.3 - O direito de superfície (arts. 21 a 24 da Lei 10.257/01);

3.4 - A outorga onerosa do direito de construir (arts. 28 a 31 da Lei 10.257/01);

3.5 - A transferência do direito de construir (art. 35 da Lei 10.257/01);

4 - Comentários finais;

5 – Notas de Referência.

 

Leer

Propriedade imobiliária e direito de construir

 

 

• Direito de propriedade e direito de construir, Márcia Walquiria Batista dos Santos

 

Sumário:  I – Introdução; II – Urbanística e urbanização: Noções; III – Origem e evolução da propriedade e do direito de propriedade; IV – relações entre o direito de propriedade e o direito de construir; V – Conclusão

 

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• A propriedade imobiliária e o direito de construir, Camila Simoni Junqueira

O presente artigo pretende questionar se é possível, com fundamento no ordenamento jurídico brasileiro vigente, considerar o direito de construir um mero corolário do direito de propriedade, conforme apregoa a legislação civilista. Para isto, aborda historicamente a evolução do conceito da propriedade imobiliária, desde a propriedade romana até a adoção do conceito da função social da propriedade. Traz, ainda, breves reflexões sobre os instrumentos relativos à política urbana que ingressaram em nosso ordenamento através da Constituição da República de 1988 e foram regulamentados pela Lei Federal nº 10.257/2001, o Estatuto da Cidade. Dentre estes instrumentos, destaca aqueles que expressamente separam o direito de construir do direito de propriedade imobiliária: a outorga onerosa do direito de construir, a transferência do direito de construir e o direito de superfície.

Sumário: Introdução- 1. A propriedade imobiliária: evolução do instituto- 2. Legislação urbanística brasileira: histórico- 3. Competências constitucionais em matéria urbanística- 4. A outorga de edificabilidade à propriedade imobiliária- 5. Dos instrumentos urbanísticos: o direito de construir apartado da propriedade imobiliária urbana- 5.1 Da outorga onerosa do direito de construir- 5.2 Da transferência do direito de construir- 5.3 Do direito de superfície- 6. Conclusão - Referências bibliográficas

 

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• O direito de construir diante da função social da propriedade, Dayane Sanara de Matos Lustosa

Resumo: Realizando um exame retrospectivo, percebe-se que não há mais guarida, em nosso ordenamento jurídico, a ideia de que a relação estabelecida entre o indivíduo e o seu bem consiste em um direito individual absoluto e exclusivo[1], no qual é conferida ao proprietário a exclusividade de interesse sobre a propriedade. O direito de construir não pode mais ser compreendido como uma faculdade exercida pelo proprietário, limitada, tão-somente, pelos direitos de vizinhança, vez que a consagração constitucional do princípio da função social da propriedade como direito fundamental da pessoa humana trouxe limitações ao conteúdo e à extensão da propriedade e impôs ao mencionado direito de construir uma interpretação tendente a proporcionar o desenvolvimento urbano e a priorizar a melhoria das condições de moradia das cidades.

Sumário: 1. Introdução. 2. A visão tradicional do direito de construir. 3. A inserção da função social no direito de propriedade. 4. Noções acerca da função social da propriedade. 5. O direito de construir e a função social. 6. Considerações finais. 7. Referências.

 

 

 

 

Direito de construir nas relações de vizinhança

Direito de construir nas relações de vizinhança, Vilson Rodrigues Alves, Lupri Editora, 1999, 570 pp.

A obra de Vilson Rodrigues Alves, é estudo científico do direito de entrada em prédio vizinho para obras de construção, reconstrução e reparação na casa do legitimado ativo. Enfocando as correspondentes pretensões e ações de direito material e processual, com análise da tutela jurídica tradicional e diferenciada. Obra laureada em primeiro lugar pela Escola Paulista da Magistratura, em concurso de monografia restrito à participação de Magistrados.

 

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Considerações sobre o direito de vizinhança, Gisele Leite

Limitações do direito de construir

Direito de Construir e suas limitações no ordenamento jurídico brasileiro, Magno Gomes de Oliveira, Revista Pensar, 1995, pp. 183 y ss

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Limitações ao Direito de Construir - A Defesa dos Direitos de Vizinhança, Luiz Henrique Franco Ribeiro

http://www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=4186

RESUMO

Este trabalho é fruto de uma ampla pesquisa literária das obras de renomados autores do Direito Civil Brasileiro, oferecendo ao leitor um conhecimento claro e objetivo acerca dos problemas que se emergem do exercício do direito de construir sem a observância das restrições impostas pelo ordenamento jurídico ou pelos regulamentos administrativos. Estuda-se a propriedade, o direito de vizinhança, o direito de construir e as ações que a legislação processual coloca à disposição do ofendido para a proteção dos seus interesses.

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO

2 DA PROPRIEDADE: 2.1 Caracteres da propriedade; 2.2 Evolução do direito de propriedade; 2.3 A função social da propriedade

3 DO DIREITO DE VIZINHANÇA: 3.1 Do uso anormal da propriedade; 3.2 Meios para a composição dos conflitos de vizinhança; 3.3 Dos limites entre prédios e do direito de tapagem

4 DO DIREITO DE CONSTRUIR:4.1 Limitações de ordem pública e de ordem privada; 4.2 Devassamento da propriedade vizinha; 4.3 Aberturas para luz e ventilação; 4.4 Desfazimento da obra; 4.5 As paredes divisórias; 4.6 Preservação de poços e nascentes; 4.7 O uso do imóvel vizinho; 4.8 A responsabilidade pelo dano causado

5 REMÉDIOS PROCESSUAIS: 5.1 Ação demolitória; 5.2 Ação de dano infecto ou caução de dano iminente; 5.3 Nunciação de obra nova; 5.4 Ação indenizatória

6 CONCLUSÃO

REFERÊNCIAS

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Direito de construir. Restrições convencionais versus restrições legais, Kiyoshi Harada ( Universo Jurídico, 2002)

Sumario: 1. Direito urbanístico. Noções introdutórias. 2 Legislação do uso e ocupação do solo urbano. 3 Posição da jurisprudência. 4 Função social da propriedade. 5 Necessidade de enfoque sob ângulo do direito público. 6 Tendência atual da jurisprudência do E.TJESP. 7 Conclusões

http://www.uj.com.br/publicacoes/doutrinas/1262/

 

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A possibilidade de indenização à limitação administrativa do direito de construir como garantia do direito de propriedade, Carla Liguori e Edson Ricardo Saleme

Este trabalho tem como objetivo estudar a patrimonialização do direito de construir, analisando-se assim as principais vertentes do instituto e sua correlação com o direito de propriedade. Por meio do estudo dos conceitos da limitação administrativa de construir e das leis atinentes ao assunto se estabelece um raciocínio lógico e sistemático para melhor entender a questão da patrimonialização do mesmo e a possibilidade de eventual indenização devida pela Administração ao particular. Aqui se enfoca o direito de propriedade submetido ao da Função Social da Propriedade como objetos norteadores do pensamento traçado e as novas diretivas estabelecidas constitucionalmente e pelo Estatuto da Cidade.  (Vide)

 

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Limitações Inconstitucionais ao direito de construir. Solo Criado?,  Plínio Gustavo Prado Garcia

Neste artigo o autor apresenta seus argumentos a favor de proprietários e incorporadores, para que possam edificar em seus terrenos urbanos sem terem de pagar à Municipalidade por esse direito. O ponto central da questão se relaciona com os denominados "CEPACS", exigidos nas chamadas "operações urbanas". No entendimento do autor, esses proprietários e incorporadores podem livrar-se dessa exigência, por meio de medida judicial cabível. E buscar ressarcimento pelos valores pagos.

Mídia: Diário das Leis - Direito Imobiliário - 1º. Decêndio, Maio/2002 - Ano XXIII, nº 13, p. 11

http://www.diariodasleis.com.br/bdi/busca_bdi.php

Direito de Construir

Direito de Construir, Hely Lopes Meirelles, Malheiros Editores, 2000 (8ª ed. atualizada por Eurico de Andrade Azevedo com a colaboração de Paolo Grandiski e Sonia María Morandi M. de Souza), 538 pp. ( a 9ª edição é de 2005)

 

 

 

NOTA PREVIA

“Este livro, escrito por Hely Lopes Meirelles, foi fruto de suas aulas na Escola de Engenharia de São Carlos, da Universidade de São Paulo, onde tive a honra de lecionar como seu assistente e depois sucessor. Seu objeti­vo inicial era propiciar aos seus alunos de Engenharia a visão do Direito que se aplicava a atividade da construção civil. Posteriormente, foi amplian­do sua proposta inicial para dar também aos estudiosos do Direito a revelação dos progressos da Engenharia e da necessidade de atualização dos conceitos jurídicos que se lhe aplicavam. Surgiu, assim, este trabalho, que logo se tornou muito apreciado não só no campo do Direito e da Justina como também no da construção civil, tornando-se quase um manual de todos os que labutavam nessas áreas.

O exercício intenso da atividade de parecerista emérito (publicou onze volumes de estudos e pareceres) e sua morte em 1990 não lhe deixaram tempo para a atualização deste livro, que permaneceu na 5- edição desde 1987, embora inteiramente esgotada. Convidado por sua filha Veralice Celidonio Lopes Meirelles para essa tarefa, elaboramos a 6- e 7^a edições com o concurso de Beatriz Di Giorgi, Professora de Introdução ao Estudo do Direito na Universidade Católica de São Paulo e Flávia Piovesan, Profes­sora de Direito Constitucional na mesma instituição e Procuradora do Esta­do de São Paulo.

Nesta edição, contamos com a valiosa colaboração do Eng. Paulo Grandiski, que vem ministrando cursos de pós-graduação, sobre pericias e avaliações, a engenheiros de todo o País. A ele devemos integralmente a atualização dos capítulos VIII e XIX do livro. Igualmente importante foi a contribuição da Dra. Sonia Maria Morandi M. de Souza, Gerente do De­partamento Jurídico do CREA/SP, para a atualização do capítulo X, sobre a regulamentação profissional. A ambos os nossos agradecimentos.

Como sempre, nossa principal preocupação foi nao modificar as idéias e os ensinamentos do Autor. Por isso, quando alterações da legislação e da jurisprudência venham a exigir explicações, estas são antecedidas e segui­das por um sinal gráfico (•), que indica texto novo ou modificado. As citações de novos atos normativos, que substituam os anteriores, são feitas di-retamente no texto.

A despeito dos esforços realizados, é evidente que eventuais omissões ou falhas serão notadas, pelas quais desde já pedimos escusas ao leitor, ao mesmo tempo em que lhe solicitamos sugestões para o aperfeiçoamento do trabalho”.

 

São Paulo, março de 2000

Eurico de Andrade Azevedo

 

ÍNDICE SISTEMÁTICO DA MATERIA

Capítulo 1 - CONSIDERARES GERAIS SOBRE O DIREITO DE PROPRIEDADE

• O direito de propriedade

• O domínio

• O condomínio

• A posse

• O solo e as riquezas naturais

• O espaço aéreo

• Posição atual do direito de propriedade

Capítulo 2 - O DIREITO DE CONSTRUIR E SEUS LIMITES

• O fundamento do direito de construir

• A liberdade de construir

• O conceito de normalidade no direito de construir

• A protelação á segurança, ao sossego e a saúde dos vizinhos

• Segurança

• Sossego

• Saúde

• A proteção ao bem-estar social

• A construção de habitações populares

Capítulo 3 - RESTRIÇÔES DE VIZINHANÇA AO DIREITO DE CONSTRUIR

• Generalidades

• Vizinhança

• Restrição de vizinhança

• Relatório de Impacto de Vizinhança

• Restrições legais de vizinhança

• Limites entre prédios

• Distancia entre construções

• Tapumes divisórios: muros e cercas

• Tapume

• Muro divisório

• Cerca divisória

• Paredes divisórias

• Paredes translúcidas

• Invasão de área vizinha. Beiral. Janela. Eirado. Terraço.Varanda. Abertura para luz

• Invasão de área

• Beiral

• Janela, eirado, terraço, varanda

• Abertura para luz: frestas, seteiras, óculos

• Armários embutidos. Aparelhos térmicos e higiênicos. Substancias corrosivas

• Árvores limítrofes

• Águas pluviais, correntes e subterrâneas

• Estrebarias e outras construções prejudiciais a vizinhança

• Entrada em prédio vizinho para construções, reparacões e limpeza

• Passagem forçada

• Restrições especiais de condomínio de apartamentos

• Restrições convencionais de vizinhança

• Restrições individuais

• Restrições gerais

• Construções em desacordo com as restrições de vizinhança

• Demolição

• Indenização

• Ações cabíveis

Capítulo 4 - LIMITAÇOES ADMINISTRATIVAS AO DIREITO DE CONSTRUIR

• Generalidades

• Conceito de limitação administrativa

• Natureza jurídica das limitações administrativas

• As limitações administrativas como fonte de direito subjetivo para os vizinhos

• O poder de polícia como fundamento das limitações administrativas

• As principais limitações administrativas

• Limitações urbanísticas

• Natureza das limitações urbanísticas

• Plano Diretor

• Regulamentação edilícia

• Delimitação da zona urbana

• Traçado urbano

• Uso e ocupação do solo urbano

• Zoneamento

• Loteamento

• Estética urbana

• Limitações de higiene e segurança

• Limitações militares

• Patrimônio histórico e tombamento

• Patrimônio histórico

• Tombamento

 

Capítulo 5 - SERVIDOES ADMINISTRATIVAS E DESAPROPRIAÇAO

• Servidões administrativas

• Conceito

• Instituição

• Indenização

• Desapropriação

• Conceito

• Características

• Requisitos constitucionais

• Normas básicas

• Casos de desapropriação

• Declaração expropriatória

• Processo expropriatório

• Indenização

• Pagamento da indenização

• Desvio de finalidade

• Retrocessão

• Anulação da desapropriação

• Desistência da desapropriação

Capítulo 6 CONTROLE DA CONSTRUÇAO E PROTEÇAO AMBIENTAL

• Controle da construção

• Considerações gerais

• Controle da construção pelo Município

• Código de Obras

• Aprovação de projeto

• Relatório de Impacto de Vizinhança

• Alvará

• Embargo de obra

• Demolição compulsória de obra

• Demolição de obra licenciada

• Demolição de obra clandestina

• Demolição de obra em ruína

• Proteção ambiental

• Controle da poluição

Capítulo 7 - CONTRATOS DE CONSTRUÇAO E CONTRATOS CONEXOS A CONSTRUÇAO

• Contratos de construção de obra particular

• Conceito

• Caracteres

• Partes contratantes

• Execução e inexecução do contrato

• Contratos de construção "in specie"

• Contrato de construção por empreitada

• Contrato de construção por administração

• Contratos de construção de obra pública

• Contrato de empreitada

• Modalidades

• Caracteres

• Riscos da execução

• Administração contratada

• Regime de tarefa

• Contratos conexos á c construção

• Contrato de projeto e de fiscalização de obra

• Contrato de financiamento de construção

• Contrato de trabalho para obra certa

• Contrato de incorporação de condomínio

• Contrato de gerenciamento

Capítulo 8 - RESPONSABILIDADES DECORRENTES DA CONSTRUÇAO

• Considerações gerais

• Fundamentos da responsabilidade

• Fontes de responsabilidade

• Causas de isenção de responsabilidade

• Responsabilidade civil em geral

• Responsabilidade contratual do construtor

• Responsabilidades decorrentes da construção

• Responsabilidade pela perfeicão da obra

• Responsabilidade pela solidez e segurança da obra

• Responsabilidade por danos a vizinhos e terceiros

• Responsabilidade ético-profíssional

• Responsabilidades trabalhista e previdenciária

• Responsabilidade por fornecimentos

• Responsabilidade por tributos

• Responsabilidade administrativa

• Responsabilidade penal por desabamento

• Crime de desabamento

• Contravenção de desabamento

• Contravenção de perigo de desabamento

• Responsabilidade por construção clandestina

Capítulo 9 - AÇÓES DE VIZINHANÇA E PERICIAS JUDICIAIS

• Ações de vizinhança

• Ação de indenização de danos de vizinhança

• Ação de nunciação de obra nova

• Ação demolitória e caução de dano iminente

• Ação de construção e conservação de tapumes divisórios

• Ação de travejamento em parede divisória

• Ação de passagem focada

• Ação de servidão de agua

• Acoes possessórias

• Ações de demarcação e de divisão

• Ações de condomínio

• Venda, locação e administração da coisa comum

• Venda de quinhão em coisa comum

• Outras ações de condomínio

• Ações de loteamento

• Impugnação

• Dúvida

• Adjudicação compulsória

• Pedido cominatório

• Pelo vizinho

• Pela Administração

• Contra a Administração

• Pericias judiciais

• Generalidades

• Pericia

• Perito

• Laudo

• Exame judicial

• Vistoria judicial

• Avaliação judicial

• Conceito de avaliação

• Determinação do valor pela avaliação

• Métodos de avaliação

• Avaliação de imóveis

• Fórmulas de avaliação

• Imóveis rurais

• Outras avaliações

Capítulo 10 - CONSTRUÇAO CIVIL E A REGULAMENTACÁO PROFISSIONAL

• Considerações gerais sobre a construção

• Origens e evolução da construção

• A construção civil

• Normas técnicas da construção civil

• Normas legais da construção

• A construção civil como atividade técnico-económica

• O aspecto técnico

• O aspecto econômico

• A regulamentação profissional

• A formação dos profissionais da construção civil

• Antecedentes da regulamentação profissional

• O Decreto 23.569/33 e a Lei 5.194/66

• O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
  Agronomia

• Os Conselhos Regionais

• O Código de Ética Profissional

• Os profissionais da construção civil

• Engenheiros

• Arquitetos

• Agrônomos

• Técnicos de nível superior

• Técnicos de 2º grau

• Encarregados e mestres-de-obras

APÉNDICE DE LEGISLAÇAO